Токенизация недвижимости с использованием технологии блокчейн
В рамках знакового решения Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) 19 марта 2025 года запустил проект токенизации недвижимости в рамках инициативы по инновациям в сфере недвижимости «REES». Этот запуск соответствует Стратегии развития сектора недвижимости Дубая до 2033 года и делает DLD первым органом регистрации недвижимости на Ближнем Востоке, который внедряет токенизацию в документы о праве собственности на недвижимость.
Однако для непосвященных эти термины могут показаться немного запутанными и сложными. В конце концов, что такое токенизация недвижимости, как она работает, какую выгоду она приносит инвесторам и с какими проблемами она связана? Мы раскрываем ответы на все эти и другие вопросы, предоставляя вам исчерпывающее руководство по токенизации недвижимости в Дубае.
Что такое токенизация недвижимости?
Токенизация недвижимости — это процесс преобразования физических активов в цифровые токены на блокчейне. Поскольку каждый токен представляет собой часть недвижимости, инвесторы могут владеть частью недвижимости, не тратя деньги на покупку всего актива.
По сути, токенизация недвижимости превращает большую собственность или здание в множество небольших цифровых частей, называемых токенами. Как инвестор, вы можете просто купить столько токенов, сколько хотите, без необходимости покупать всю собственность целиком. Таким образом, вы становитесь владельцем небольшой части собственности и совладельцем одного объекта недвижимости вместе с несколькими другими инвесторами.
Считается, что этот новаторский проект является первым важным шагом на пути к расширению доступа, обеспечению долевого владения и формированию более инклюзивного и умного рынка недвижимости в городе. Кроме того, технология блокчейн помогает снизить вероятность мошенничества при сделках с недвижимостью и гарантирует безопасность записей, которые не могут быть изменены.
Блокчейн функционирует как цифровая книга учета, своего рода блокнот, в котором можно записывать каждую сделку. Но вместо того, чтобы хранить ее у себя, все участники имеют ее копию. Поэтому, когда кто-то вносит изменения, ваша копия одновременно и автоматически обновляется, что обеспечивает прозрачность и точность.
Этот текущий проект реализуется совместными усилиями Управления по регулированию виртуальных активов Дубая (VARA), Фонда будущего Дубая (DFF) и Центрального банка ОАЭ.
Основные цели токенизации недвижимости
Правительство Дубая имеет футуристическое видение, лежащее в основе запуска проекта токенизации недвижимости. Более подробное изучение основных целей даст вам более широкое представление.
- Привлечь глобальных технологических инноваторов и позиционировать Дубай как привлекательную платформу для ведущих технологических компаний, специализирующихся на виртуальных активах, proptech и блокчейне.
- Расширить инвестиционные возможности путем открытия рынка недвижимости для более широкого круга частных и институциональных инвесторов.
- Предоставить различным инвесторам возможность совместно приобретать одну недвижимость, что позволит реализовать долевое владение и снизить входные барьеры.
- Повысить осведомленность о токенизированных продуктах в сфере недвижимости и инструментах инвестирования в виртуальные активы.
- Обеспечить управление и прозрачность путем создания безопасной нормативной базы, которая укрепляет доверие инвесторов.
Как работает токенизация недвижимости?
Технология блокчейн является сердцем токенизации недвижимости. Она служит основой механизма и обеспечивает прозрачную и безопасную платформу для управления транзакциями. В технологии блокчейн данные хранятся в блоках и связываются между собой, что гарантирует, что после регистрации транзакции она остается практически защищенной от подделки.
Эта функция имеет решающее значение в сфере недвижимости, поскольку неприкосновенность записей о транзакциях и прав собственности имеет первостепенное значение. Смарт-контракты являются важной опорой этой экосистемы, поскольку они помогают автоматизировать и обеспечить соблюдение процессов торговли, продажи и покупки токенов, сводя к минимуму необходимость в оптимизации процессов и посредничестве. Благодаря этой автоматизации, она не только помогает сократить расходы и время, но и помогает устранить человеческий фактор.
Суть токенизации недвижимости схожа с краудфандингом, при котором крупный актив делится на более мелкие части с помощью смарт-контракта. При покупке токена вы получаете право на базовый актив части недвижимости, включая любую прибыль или убытки, которые он может понести.
Таким образом, это помогает повысить эффективность сделок с недвижимостью. Кроме того, нефунгибельные токены (NFT) могут служить в качестве сертификатов собственности для этих сделок с недвижимостью. Кроме того, прозрачность технологии блокчейн помогает укрепить доверие инвесторов.
В последние годы в Дубае наблюдается всплеск популярности покупки недвижимости за криптовалюту. Криптовалюта также работает на технологии блокчейн, которая служит децентрализованной базой данных. Как видите, инициативы правительства в области блокчейн-стратегии являются шагом в направлении превращения Дубая в технологически продвинутый город.
В рамках проекта DLD организовало специальную работу по «токенизации недвижимости», собрав вместе некоторые из самых известных компаний в сфере проптех, в том числе международные фирмы, обладающие опытом в токенизации недвижимого имущества.
7 преимуществ токенизации недвижимости
Токенизация может кардинально изменить и улучшить инвестиции в недвижимость. В то время как торговля традиционными инвестициями в недвижимость сопряжена с проверками на соответствие, огромным количеством бумажной работы, высокими входными барьерами и высокими затратами, токенизация позволяет инвесторам вкладывать небольшие суммы в различные объекты недвижимости без неэффективности традиционных процессов.
Давайте подробно рассмотрим многочисленные преимущества токенизации недвижимости.
Фракционирование
Традиционно недвижимость рассматривается как неликвидный и фиксированный актив. Однако с помощью токенизации ее можно разбить на небольшие фрагменты и представить в виде токенов.
Таким образом, это помогает фрагментировать базовый актив и открывает новые возможности для инвестиций. Не стоит забывать, что это также в значительной степени устраняет дисконты за неликвидность.
Автоматизированное обеспечение соответствия
Искусственный интеллект (ИИ) играет важную роль в токенизации недвижимости, поскольку помогает повысить прозрачность, точность и скорость токенизации объектов. Кроме того, он помогает автоматизировать строгие отчеты о соответствии требованиям международных юрисдикций и содействует рабочим процессам аренды за счет автоматизации смарт-контрактов.
Меры «Знай своего клиента» (KYC) и «Противодействие отмыванию денег» (AML) могут быть легко включены в сам токен через смарт-контракты.
Доступ к глобальным рынкам
Токенизация недвижимости позволяет инвесторам приобретать токены, представляющие доли в активах в любой части мира. Это способствует диверсификации инвестиционных портфелей и увеличению ликвидности.
Таким образом, инвесторы не ограничиваются эксклюзивными и локальными кругами. Вместо этого они могут участвовать в покупке недвижимого имущества по всему миру, не выходя из дома. Инвестор из Новой Зеландии может владеть токенами, обеспеченными недвижимостью в Польше, а инвестор из Кении может владеть токенизированными облигациями небольшого предприятия в Южной Корее.
Потенциальная взаимодействие активов
Поскольку токенизация недвижимости процветает благодаря взаимодействию активов, инвестор может владеть правами собственности на акции ранней стадии, семейные резиденции, коммерческие здания, приложение Data Ledger Technology (DLT) и корпоративные облигации, среди прочего, на одной платформе.
Токены, представляющие недвижимость, могут продаваться и покупаться на различных децентрализованных рынках и биржах. Использование технологии блокчейн гарантирует, что токенизированные активы могут торговаться на различных платформах. Это обеспечивает инвесторам большую гибкость при торговле, а также расширяет потенциальную базу инвесторов.
Операционная эффективность
Наличие смарт-контрактов в токенизации недвижимости, которые по сути являются программируемыми действиями в блокчейне, способствует автоматизации различных процессов. Сюда входят, в частности, распределение дивидендов и выход из инвестиций, привлечение инвесторов и проверки на соответствие требованиям.
Например, токенизированная краудфандинговая платформа не только присваивает права голоса в зависимости от срока владения токеном, но и может автоматически выплачивать дивиденды на заранее определенной основе.
Прозрачность и безопасность данных
По сравнению с данными на централизованных серверах, приложения на основе DLT более устойчивы к кибератакам и мошенническим действиям в Интернете. Поскольку информация о транзакциях общедоступна и отслеживаемая в блокчейне, это способствует прозрачности и безопасности данных.
Токенизация недвижимости помогает создать безопасную нормативную базу, которая укрепляет доверие инвесторов. Поскольку эта технология создает защищенную от подделки и прозрачную запись транзакций и прав собственности, подделать или изменить информацию становится гораздо сложнее.
Сокращение времени расчетов
Токенизация недвижимости значительно сокращает время расчетов по сравнению с традиционными сделками, поскольку расчеты по токенизированным сделкам с недвижимостью могут быть произведены в течение нескольких минут или даже секунд. Традиционные сделки могут занимать месяцы.
Таким образом, токенизация недвижимости использует скорость и эффективность технологии блокчейн. Она способствует более быстрой торговле недвижимым имуществом и повышению ликвидности. Не стоит забывать, что платформы, предоставляющие токенизированные предложения, работают круглосуточно и не закрываются на выходных, как традиционные платформы по недвижимости. Расчеты по токенизированным продуктам производятся в режиме реального времени, что значительно сокращает разницу во времени для глобальных инвесторов.
Проблемы и соображения, связанные с токенизацией недвижимости
Несмотря на то, что токенизация является прибыльной и выгодной сферой, нельзя отрицать, что она все еще относительно неизвестна, и в этом процессе остается много нерешенных вопросов и неисследованных областей, что вызывает определенную неопределенность в некоторых его аспектах.
Таким образом, эта область не полностью свободна от проблем и сложностей. Поэтому, прежде чем погрузиться в нее, мы рекомендуем вам ознакомиться с вопросами и соображениями, которые вам, возможно, придется учитывать.
Давайте рассмотрим некоторые проблемы и соображения, связанные с токенизацией недвижимости.
Регуляторные барьеры
Основным недостатком токенизации недвижимости является отсутствие четко определенной глобальной нормативной базы для токенизации активов. Поскольку в разных юрисдикциях действуют разные правила в отношении цифровой собственности, активов и ценных бумаг, инвесторам сложно понять свои права, а разработчикам — структурировать предложения.
Риски безопасности
Операционные системы должны быть такими же безопасными, как и блокчейн, чтобы защитить инвесторов. Необходимо принять строгие меры безопасности для защиты от краж, взломов и других связанных с ними нарушений безопасности. Смарт-контракты иногда могут содержать уязвимости и ошибки, которые могут быть использованы злоумышленниками. Поэтому для снижения рисков необходимо проводить тщательное и регулярное тестирование и аудит.
Оценка недвижимости
Недвижимость должна оцениваться с точки зрения ее ликвидности, пригодности для токенизации и, что наиболее важно, инвестиционного потенциала. Тщательная и точная оценка токенизированной недвижимости, особенно в случаях сложных и уникальных активов, порой может быть чрезвычайно сложной задачей. Это жизненно важно для оценки цифровых токенов и обеспечения поддержания справедливых рыночных цен.
Хранение
Прагматичные и безопасные решения по хранению токенов имеют первостепенное значение для защиты активов инвесторов. Это требует надлежащего и адекватного хранения и управления приватными ключами наряду с мерами безопасности.
Волатильность рынка
Волатильность рынка может нарушить работу токенизированных объектов недвижимости. Поэтому инвесторы должны быть в курсе событий и осознавать возможность колебаний цен. Не следует забывать, что иногда присутствие посредников в процессе токенизации может подвергнуть инвесторов различным рискам, связанным с соблюдением нормативных требований и надежностью.
Будущее токенизации недвижимости
DLD оценивает, что сектор токенизации недвижимости будет стимулировать значительный рост экономики, поскольку его рыночная стоимость, по оценкам, достигнет 60 миллиардов дирхамов к 2033 году, что составляет 7% от общего объема сделок с недвижимостью в городе.
Торговля недвижимостью может стать более безопасной и быстрой, если технология блокчейн будет продолжать совершенствоваться. Таким образом, инвестирование в рынок недвижимости Дубая через токены может стать стандартной мировой практикой. Инновационный подход к этому процессу, который, по прогнозам, значительно преобразит рынок недвижимости, обещает повысить прозрачность, улучшить безопасность, увеличить ликвидность и устранить барьеры для входа инвесторов.
В заключение
Проект токенизации недвижимости проложит путь к укреплению позиций Дубая как мирового лидера в области технологий недвижимости. Считается, что это революционное движение будет стимулировать значительный рост в секторе токенизации недвижимости. Несмотря на то, что он находится в зачаточном состоянии, как только он наберет обороты, его возможности будут безграничны.
Проект токенизации недвижимости, открытый для широкого круга участников, включая индивидуальных инвесторов, институциональных инвесторов, девелоперов недвижимости, стартапы в сфере проптех, компании, занимающиеся виртуальными активами, международные организации и компании по управлению недвижимостью, значительно разнообразит структуру владения недвижимостью. Это будущее сделок с недвижимостью, и Дубай неуклонно готовится к тому, чтобы стать мировым лидером в этой области.