Как остров Аль-Марджан становится следующим Дубай Марина?

Инвестиционный ландшафт ОАЭ динамичен, надежен и постоянно развивается. В течение десятилетий район Дубай Марина оставался бесспорным золотым стандартом роскошной жизни у воды, высокой арендной доходности и уверенного роста стоимости капитала, укрепив свои позиции как один из самых успешных городских проектов в мире. 

Тем не менее, в северных эмиратах появляется новый, амбициозный игрок, быстро привлекающий внимание мировых инвесторов: остров Аль-Марджан в Рас-эль-Хайме (RAK).

Этот рукотворный архипелаг не просто предлагает потрясающую недвижимость на берегу моря; он зеркально отражает стратегический цикл роста, который определил ранний успех Дубай Марина, предлагая при этом значительно более доступную точку входа для международных покупателей. 

Для взыскательных инвесторов, ищущих следующую волну сверхвысокой доходности в ОАЭ, критически важно понимание подъема Рас-эль-Хаймы, и в частности острова Аль-Марджан. 

Мы, компания BNW Developments, ведущий застройщик в Дубае и первопроходец на рынке недвижимости в Рас-эль-Хайме, занимаем идеальную позицию, чтобы сопровождать вас в этом трансформационном сдвиге.

Это подробное, основанное на данных руководство проанализирует динамику рынка, сравнит инвестиционные показатели между устоявшимся районом Дубай Марина и развивающимся островом Аль-Марджан, а также раскроет причины, по которым именно сейчас настал оптимальный момент для диверсификации вашего портфеля в Рас-эль-Хайме. 

Стратегическая параллель: Почему остров Аль-Марджан — это новый фронтир прибрежной недвижимости?

Успех Дубай Марина был построен на дальновидном сочетании инфраструктуры мирового класса, стратегического расположения и гарантированной структуры владения недвижимостью (freehold). Флагманский проект Рас-эль-Хаймы, остров Аль-Марджан, применяет аналогичную схему, усиленную уникальным ценностным предложением, которое привлекает значительный приток международного капитала.

От видения к реальности: план успеха

Остров Аль-Марджан — это генерально спланированный рукотворный архипелаг, состоящий из четырех отдельных островов в форме кораллов. Подобно району Дубай Марина, который превратил стратегический водный путь в оживленный городской центр, остров Аль-Марджан успешно преобразовал прибрежную зону в высокоплотное курортное направление класса люкс. 

Остров известен своими нетронутыми пляжами, высококлассными курортами и элитными жилыми проектами с эксклюзивными удобствами, отвечающими глобальному спросу на премиальную жизнь на побережье.

В то время как Дубай Марина олицетворяет зрелое, стабильное сохранение капитала, остров Аль-Марджан воплощает потенциал агрессивного роста. Он стратегически расположен примерно в 79 километрах от Дубая, что составляет около часа и 20 минут в пути на автомобиле, обеспечивая доступность при сохранении спокойного образа жизни в курортном стиле.

Привлекательность фрихолда и поддержка правительства

Краеугольным камнем успеха ОАЭ в сфере недвижимости и ключевым фактором популярности Дубай Марина является возможность для иностранных граждан владеть собственностью в специально отведенных зонах свободного владения (freehold). Рас-эль-Хайма полностью приняла эту модель, объявив остров Аль-Марджан зоной 100% фрихолда. 

Этот важнейший нормативный акт позволяет иностранным гражданам обладать полными правами собственности на свою недвижимость, гарантируя безопасность и юридическую прозрачность в соответствии с надежной правовой базой ОАЭ.

Более того, проактивная позиция правительства распространяется на различные визовые льготы. Инвестиции в недвижимость стоимостью не менее 2 миллионов дирхамов дают право на получение престижной Золотой визы ОАЭ — 10-летнего вида на жительство. Эта политика сыграла важную роль в стимулировании иностранных граждан инвестировать в недвижимость ОАЭ, обеспечивая долгосрочную безопасность и сопоставляя политику Рас-эль-Хаймы с успешным опытом Дубая по привлечению инвесторов.

Сравнение на основе данных: остров Аль-Марджан против Дубай Марина

Чтобы по-настоящему оценить инвестиционные возможности острова Аль-Марджан, мы должны отойти от косвенных доказательств и сравнить ключевые показатели недвижимости с таким эталоном, как Дубай Марина, используя актуальные рыночные данные на 2025 год.

Рост стоимости капитала: взрывной рост в Рас-эль-Хайме

Самым убедительным показателем, иллюстрирующим подъем острова Аль-Марджан, являются недавние темпы роста стоимости недвижимости. В то время как устоявшиеся элитные районы Дубая, включая Марину, продолжают демонстрировать стабильность и уверенный рост, Рас-эль-Хайма в настоящее время обеспечивает самые высокие темпы роста стоимости в ОАЭ, привлекая поток институциональных и частных международных инвесторов.

Согласно последним данным индекса цен ValuStrat (VPI) за третий квартал 2025 года, стоимость апартаментов на острове Аль-Марджан зафиксировала поразительный рост на 16,8% в годовом исчислении (YoY), что сделало этот район лидером по темпам роста во всех ОАЭ.

Общий рынок жилой недвижимости на условиях фрихолда в Рас-эль-Хайме показал рост индекса VPI до 122,2 пункта в третьем квартале 2025 года, что на 14,9% больше, чем в предыдущем году. Этот импульс является прямым результатом возросшего аппетита инвесторов к интегрированным прибрежным сообществам и ожиданий, связанных с предстоящими знаковыми проектами.

Точка входа и ценностное предложение

Для многих инвесторов сложностью зрелого рынка Дубай Марина является высокий порог входа. В то время как Дубай Марина предлагает качество мирового уровня, остров Аль-Марджан предоставляет аналогичную прибрежную роскошь со значительным дисконтом, что напрямую трансформируется в более высокий потенциал для будущего роста капитала.

Рассмотрим среднюю цену за квадратный фут (sq ft) в элитных прибрежных локациях (данные 2024/2025):

Стоимость входа для покупки роскошных апартаментов на берегу моря на острове Аль-Марджан зачастую на 30–50% ниже, чем в сопоставимых элитных локациях Дубая. Средняя цена за квадратный фут жилья на острове Аль-Марджан в третьем квартале 2025 года составила примерно 1 127 дирхамов. 

Этот фактор доступности является причиной, по которой международные покупатели, которые уже составляют 68% от общего объема сделок с недвижимостью на острове Аль-Марджан, делают свой выбор в пользу этого проекта, осознавая возможности получения существенной прибыли в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Анализ арендной доходности: преимущество ROI

В то время как рост стоимости капитала обеспечивает долгосрочную прибыль, арендная доходность дает немедленный и стабильный доход. И Рас-эль-Хайма, и Дубай известны высокими показателями доходности от аренды по сравнению с такими мировыми мегаполисами, как Лондон, Гонконг или Сингапур.

Стратегическое позиционирование острова Аль-Марджан как курортного и туристического направления в сочетании с более низкой ценой входа значительно повышает его потенциал доходности, особенно в сегменте краткосрочной аренды.

Средняя валовая арендная доходность жилой недвижимости на условиях фрихолда в Рас-эль-Хайме составляет привлекательные 5,4%. Однако в премиальных туристических зонах, таких как остров Аль-Марджан, цифры заметно выше:

• Средняя валовая арендная доходность часто указывается в диапазоне от 6% до 8%.
• Для объектов, эффективно управляемых как краткосрочное жилье для отдыха (holiday homes), валовая доходность может достигать от 9% до 12,6%.

Такая высокая доходность превосходит средние показатели долгосрочной аренды в зрелых районах Дубая. Рост арендных ставок обусловлен увеличением спроса со стороны туристов и жителей, стекающихся в этот район, что сигнализирует о явном смещении интереса в сторону объектов с высоким доходом от аренды. 

Для инвесторов, приоритетом которых является как высокая доходность, так и уверенный рост стоимости капитала, остров Аль-Марджан обеспечивает более мощный денежный поток и большие долгосрочные выгоды.

Катализатор: Как мега-проекты меняют облик недвижимости Рас-эль-Хаймы

Каждый крупный цикл развития рынка недвижимости стимулируется знаковым инфраструктурным проектом, и в случае с островом Аль-Марджан этот катализатор имеет мировое значение.

Эффект Wynn: переломный момент для рынка Рас-эль-Хаймы

Определяющим проектом, формирующим инвестиционную привлекательность острова Аль-Марджан, является строящийся курорт Wynn Al Marjan Island. Этот мега-проект, открытие которого запланировано на 2027 год, — не просто отель; это первый на Ближнем Востоке интегрированный курорт такого рода, который гарантированно фундаментально изменит ландшафт туризма и элитной недвижимости эмирата.

«Эффект Wynn» уже заметен на рынке:

• Мгновенный скачок цен: Сразу после анонса курорта стоимость земли поблизости выросла на 14%.
   
• Устойчивый рост: Проект является основным драйвером стабильного роста, наблюдаемого в 2025 году. Аналитики проводят параллели с экономическим эффектом в других глобальных курортных направлениях, где цены на недвижимость в прилегающих районах выросли более чем на 35% в течение пяти лет после открытия крупного интегрированного курорта.
   
• Спрос на роскошь: Проект привлекает мировые люксовые бренды. Прогнозируется, что брендированные резиденции составят 25% будущего предложения к 2030 году, что будет стимулировать дорогостоящие сделки и еще больше повысит статус острова.

Этот приток престижных проектов, ориентированных на роскошь, — именно то, что превратило Дубай Марина из перспективного плана в глобальный актив стиля жизни. По мере продвижения строительства курорта Wynn, его введение в эксплуатацию станет окончательным триггером для следующей фазы экспоненциального роста стоимости объектов на острове.

Доминирование Off-Plan: обеспечение стоимости в будущем

Текущая статистика рынка подчеркивает огромную уверенность застройщиков и ранних инвесторов в будущем Рас-эль-Хаймы. Инвесторы активно приобретают недвижимость на стадии строительства (off-plan), чтобы зафиксировать самую низкую цену и максимизировать рост стоимости капитала.

За первые девять месяцев 2025 года продажи недвижимости на стадии строительства продолжали доминировать на рынке Рас-эль-Хаймы, составив невероятные 84% от всех сделок по жилью. Эта тенденция открывает следующие возможности:

• Самая низкая цена входа: Покупка объекта на стадии строительства позволяет инвесторам зафиксировать текущую цену, максимизируя прибыль, когда объект будет готов и оценен по неизбежно более высокой рыночной стоимости.
   
• Гибкие планы оплаты: Застройщики часто предоставляют поэтапные планы оплаты для строящихся объектов, что снижает финансовую нагрузку и делает инвестиции более доступными.
   
• Безопасность и прозрачность: Все платежи за недвижимость off-plan в ОАЭ надежно хранятся на одобренных регулятором эскроу-счетах. Это гарантирует, что средства перечисляются застройщику только после успешного завершения этапов строительства, подтвержденного лицензированным консультантом.

Этот ажиотаж в сегменте off-plan является четким индикатором того, что рынок ожидает значительного роста цен в ближайшие годы, подтверждая путь острова Аль-Марджан как следующей «горячей точки» для инвестиций в ОАЭ.

Непревзойденные преимущества инвестиций в ОАЭ

Инвестиции в остров Аль-Марджан — это не просто вложение в Рас-эль-Хайму; это инвестиция в фундаментальную силу и безопасность всей экономической экосистемы ОАЭ.

Нулевые налоги и полное право собственности

Фискальная политика ОАЭ остается одним из самых мощных магнитов для мирового капитала, предлагая среду, благоприятную для роста и сохранения богатства. Ключевые преимущества для инвесторов в недвижимость включают:

• Безналоговая среда: Инвесторы освобождены от подоходного налога на доходы физических лиц, налогов на недвижимость и налогов на прирост капитала при продаже жилых объектов.
   
• Полноправное владение (Freehold): В специально отведенных зонах, таких как остров Аль-Марджан, иностранным инвесторам предоставляется 100% право собственности, в отличие от многих мировых рынков, накладывающих ограничения или требующих участия местных партнеров.

По сравнению с глобальными рынками недвижимости, такими как Лондон или Сингапур, ОАЭ предлагают один из самых благоприятных и простых инвестиционных климатов для международных покупателей.

Путь к Золотой визе для инвесторов

Золотая виза ОАЭ — это важнейшая правительственная инициатива, соответствующая планам страны по привлечению и удержанию состоятельных людей.

• Критерии: Инвестиции в размере не менее 2 миллионов дирхамов в недвижимость (на стадии строительства или готовую) дают инвестору право на получение 10-летней резидентской визы при соблюдении определенных условий.
   
• Преимущества: Этот вид на жительство позволяет инвестору и его семье жить, работать и учиться в ОАЭ в долгосрочной перспективе без необходимости в местном спонсоре.

Этот мощный стимул снижает риски инвестиций, обеспечивая не только финансовую отдачу, но и долгосрочную безопасность проживания — возможность, не имеющая аналогов во многих других странах.

Связанность и безопасность мирового уровня

Рас-эль-Хайма активно инвестирует миллиарды в инфраструктуру, туризм и недвижимость, чтобы прочно утвердиться в качестве инвестиционного направления мирового класса.

• Инфраструктура: Эмират извлекает выгоду из модернизированных дорожных сетей, близости к региональным аэропортам и генерального плана развития туризма, целью которого является привлечение 3,5 миллионов туристов в год к 2030 году.
   
• Безопасность: Как и Дубай, Рас-эль-Хайма может похвастаться чрезвычайно низким уровнем преступности и стабильной политической обстановкой, что имеет первостепенное значение как для конечных пользователей, так и для международных инвесторов, ищущих безопасное и надежное место для жизни и работы в кругу семьи.

Инвестиции с ведущим застройщиком на острове Аль-Марджан

Критическим фактором обеспечения прибыльности инвестиций, особенно на быстрорастущем рынке off-plan, таком как остров Аль-Марджан, является выбор правильного партнера по развитию.

BNW Developments признана авторитетным застройщиком на острове Аль-Марджан с успешным опытом реализации качественных проектов, соответствующих видению будущего эмирата. 

Наш опыт охватывает как зрелый рынок Дубая, так и быстрорастущий фронтир Рас-эль-Хаймы. Мы понимаем специфические нормативные требования — от правил RERA в Дубае до динамики роста сектора недвижимости в RAK.

Мы предоставляем прозрачные и взвешенные консультации, основанные на фактах, гарантируя нашим инвесторам оптимальные цены входа и высокое качество строительства. Наше портфолио текущих и будущих проектов, проекты BNW Developments в Рас-эль-Хайме и Дубае, разработано специально для удовлетворения потребностей взыскательных международных покупателей, ищущих высокий ROI и мировые стандарты жизни.

Заключение

История успеха Рас-эль-Хаймы — это больше не прогноз, а реалити-шоу на рынке, подтвержденное рекордными темпами роста в 2025 году. Остров Аль-Марджан успешно использует стратегическую модель Дубай Марина — сочетание роскоши на побережье, мощной государственной поддержки и 100% права собственности — предлагая при этом значительно более низкий порог входа.

Текущее «окно возможностей», характеризующееся взрывным ростом стоимости капитала (16,8% YoY в 3 кв. 2025 года) и привлекательной арендной доходностью (до 12,6% для краткосрочной аренды) при цене за квадратный фут в разы ниже, чем в Дубае, представляет собой уникальную возможность для тех, кто готов войти в проект на ранних этапах. Предстоящий запуск интегрированного курорта Wynn станет финальным катализатором, который превратит остров из развивающейся точки в глобально признанное, зрелое направление для инвестиций.

Если вы инвестор, нацеленный на высокий уровень ROI и безопасный вход в рынок недвижимости ОАЭ, пришло время посмотреть за пределы устоявшихся рынков и обратить внимание на будущее северных эмиратов.

Обеспечьте свою долю в следующей истории успеха ОАЭ на побережье.

Чтобы изучить индивидуальные инвестиционные возможности на острове Аль-Марджан или в других премиальных локациях Дубая, мы приглашаем вас записаться на консультацию с экспертами BNW Developments сегодня или ознакомиться с полным спектром аналитических материалов в нашем блоге Блог BNW Developments.

Часто задаваемые вопросы

Является ли остров Аль-Марджан зоной фрихолда для иностранцев?

Да, остров Аль-Марджан является специально отведенной зоной фрихолда (freehold) в Рас-эль-Хайме. Иностранцы могут приобретать там недвижимость со 100% правом собственности, что делает этот район крайне привлекательным для международных инвесторов.

Как цены на недвижимость на острове Аль-Марджан соотносятся с ценами в Дубай Марина?

Остров Аль-Марджан предлагает значительно более низкий порог входа. В 2025 году средняя цена за квадратный фут апартаментов здесь составляла от 1 127 до 1 800 дирхамов, что существенно ниже, чем в сопоставимых прибрежных районах Дубая, таких как Пальма Джумейра или Дубай Марина, где цены часто варьируются от 3 500 до 5 500 дирхамов за кв. фут.

Какова средняя арендная доходность на острове Аль-Марджан?

Доходность от аренды на острове Аль-Марджан очень конкурентоспособна благодаря высокому туристическому спросу. Валовая доходность апартаментов обычно составляет от 5,4% до 8%. Для объектов, сдаваемых в краткосрочную аренду на время отпуска, доходность может достигать 9–12,6%, обеспечивая более мощный денежный поток по сравнению со многими устоявшимися рынками ОАЭ.

Дает ли инвестирование в остров Аль-Марджан право на получение Золотой визы ОАЭ?

Да, инвестиции в недвижимость на острове Аль-Марджан могут дать право на получение Золотой визы ОАЭ. Если инвестор приобретает недвижимость (строящуюся или готовую) стоимостью не менее 2 миллионов дирхамов, он может претендовать на 10-летний вид на жительство.

Является ли рост рынка недвижимости Рас-эль-Хаймы устойчивым?

Рост в Рас-эль-Хайме подкрепляется государственными инвестициями, долгосрочной туристической стратегией по привлечению 3,5 миллионов посетителей к 2030 году и мега-проектами, такими как курорт Wynn. Учитывая доминирование продаж на стадии строительства (84% сделок в 2025 году) и значительный рост стоимости капитала (14,9% в годовом исчислении), рынок демонстрирует сильные фундаментальные показатели, основанные на подлинном доверии инвесторов и ограниченном предложении высококачественных объектов.

Какая недвижимость доступна на острове Аль-Марджан?

Остров Аль-Марджан — это проект многофункционального использования, предлагающий широкий спектр недвижимости, включая роскошные апартаменты, пентхаусы, таунхаусы и виллы, удовлетворяющие потребности как жителей, так и инвесторов.

В чем основная причина внезапного скачка цен на острове Аль-Марджан?

Основным триггером экспоненциального роста стоимости является анонс и активное строительство курорта Wynn Al Marjan Island — знакового интегрированного курорта. Этот проект фундаментально изменил позиционирование острова как элитного мирового направления для отдыха, что привело к резкому росту спроса и измеримому увеличению стоимости земли и недвижимости.

Каковы риски инвестирования в такой развивающийся рынок, как остров Аль-Марджан?

Хотя потенциал роста велик, все развивающиеся рынки несут определенные риски, такие как возможные задержки в реализации проектов. Именно поэтому выбор надежного застройщика, такого как BNW Developments, имеет решающее значение. Однако использование мандатных эскроу-счетов и надежная правовая база ОАЭ существенно снижают финансовые риски, связанные с покупкой недвижимости на стадии строительства.