Ошибки покупателей первой недвижимости и как их избежать

Покупка первого дома — это всегда особенное событие и один из определяющих моментов в жизни. Это один из самых захватывающих, но зачастую и пугающих опытов. Этот этап важен не только с финансовой, но и с эмоциональной точки зрения. В конце концов, вы не просто покупаете жилье, а инвестируете в свою стабильность, спокойствие и будущее в целом.

Но среди всего этого воодушевления важно помнить, что очень легко совершить досадные ошибки — те самые промахи, которые могут стоить вам драгоценного времени, денег и огромного количества энергии. 

Рынок недвижимости в Дубае, несомненно, является одним из самых динамичных в мире, привлекая домовладельцев и инвесторов своими роскошными объектами, современной инфраструктурой и выгодными возможностями. Безналоговый доход, высокая арендная доходность и городской образ жизни, сочетающий возможности с роскошью, — перед этим трудно устоять.

Тем не менее, процесс покупки недвижимости сопряжен с определенными препятствиями. Это особенно актуально для тех, кто покупает жилье впервые, так как некоторые ловушки могут превратить увлекательный процесс в настоящее испытание. Понимание этих ошибок при инвестировании в городскую недвижимость поможет вам увереннее пройти через весь процесс и сделать правильный выбор.

Помните, что не у каждого инвестора получается все правильно с первой покупкой. За каждой историей успеха стоит кто-то, кто проигнорировал мелкий шрифт или поспешно заключил неудачную сделку.

Если вы планируете инвестировать в недвижимость Дубая в ближайшее время, понимание того, чего НЕ следует делать, так же важно, как и знание правильных шагов. Этот блог станет для вас путеводителем, чтобы избежать наиболее распространенных ошибок покупателей первой недвижимости в Дубае и научиться эффективно с ними справляться.

Распространенные ошибки, которых следует избегать при покупке недвижимости в Дубае 

Покупка вашей первой недвижимости в Дубае может превратиться в череду неожиданных трудностей без должной подготовки. Для начинающих покупателей информированность — лучшая защита. В этой статье мы дадим вам важные советы по покупке недвижимости в Дубае, которые помогут выявить и избежать типичных ошибок при инвестировании.

Неспособность рассчитать реальную стоимость покупки 

Ошибка

Большинство покупателей первой недвижимости полагают, что цена, указанная в объявлении, — это полная сумма, которую им придется заплатить. К сожалению, это редко соответствует действительности. Сосредоточение внимания только на указанной цене и принятие решения на ее основе при игнорировании скрытых и авансовых платежей может привести к разочарованию.

В процессе покупки недвижимости в Дубае вам, возможно, придется понести ряд дополнительных расходов, таких как сборы Земельного департамента Дубая (DLD), которые обычно составляют 4% от стоимости недвижимости, агентские вознаграждения (если применимо), сборы за регистрацию доверительного управляющего, сборы за сертификат об отсутствии возражений (NOC) и другие.

Решение

Попробуйте создать четкий контрольный список бюджета, включающий все вышеперечисленные расходы. В BNW Developments мы предлагаем консультационные услуги, которые помогут вам получить прозрачную детализацию затрат при покупке недвижимости в Дубае, а также в Рас-эль-Хайме.

Пропуск проверки счета эскроу

Ошибка

Перевод платежей напрямую на личный счет застройщика или текущий счет компании, у которой вы покупаете недвижимость, вместо зарегистрированного счета эскроу, может стать фатальной ошибкой.

Счет эскроу — это, по сути, сторонний счет, аудит которого проводится Управлением по регулированию недвижимости (RERA), чтобы гарантировать, что средства используются исключительно для строительства. Без него ваши средства подвергаются риску в случае приостановки проекта.

Эти счета созданы для защиты покупателей и обеспечения безопасности и прозрачности сделок с недвижимостью, особенно в строящихся объектах (off-plan). Они выступают в роли нейтральной третьей стороны, удерживающей ваши средства, которые переводятся застройщику только после завершения определенных этапов строительства. Таким образом, это защищает ваши инвестиции и гарантирует, что проект будет завершен в соответствии с обещаниями. 

Решение 

Никогда не забывайте запрашивать номер счета эскроу проекта и проверять его через приложение DLD. В BNW Developments мы строго придерживаемся правил эскроу RERA. Покупая недвижимость у нас, вы получите всю необходимую информацию о счете эскроу для вашего спокойствия. 

Игнорирование важности местоположения и транспортной доступности 

Ошибка

Покупка самого дешевого доступного объекта без учета будущего развития, инфраструктуры или арендного спроса в районе инвестирования — не самое разумное решение для ваших будущих перспектив. Отсутствие исследований репутации сообщества и его доступности к другим крупным центрам города может вызвать большие неудобства в долгосрочной перспективе.

Помните: даже если регион кажется сильным, каждый район ведет себя по-разному. Некоторые районы привлекают семьи, другие — корпоративных арендаторов или тех, кто ищет краткосрочную аренду. Точно так же некоторые районы дорожают быстрее, в то время как другие более стабильны.

При виде роскошной недвижимости многие забывают проверить доступность медицинских учреждений, образовательных центров и общественного транспорта. Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду или перепродажи, то заплатить более высокую цену за районы с высокой окупаемостью инвестиций (ROI) — на самом деле выгодная сделка.

Решение

Изучите «Генеральный план» сообщества. Учитывайте жизненные потребности, такие как близость к работе, школам и удобствам, при выборе района, если планируете жить в этой недвижимости. Если же вы инвестируете для аренды или перепродажи, сосредоточьтесь на районах с высоким спросом, чтобы максимизировать доход. Отдавайте предпочтение таким известным районам, как Jumeirah Village Circle (JVC), Jumeirah Beach Residence (JBR), Palm Jumeirah, Downtown Dubai и Business Bay.

Непонимание планов оплаты в строящихся объектах (Off-plan) 

Ошибка

При инвестировании в строящуюся недвижимость (off-plan) в Дубае принятие обязательств по плану оплаты без оценки личного денежного потока на ближайшие 2–4 года нецелесообразно. Важно помнить, что невыполнение платежей может привести к штрафам и даже к расторжению контракта.

Однако пусть этот страх не останавливает вас от инвестиций в off-plan. Преимущество таких объектов в том, что вы можете забронировать жилье с небольшим первоначальным взносом, тем самым снижая финансовую нагрузку. Это удобно для покупателей первой недвижимости или для тех, кто не может позволить себе выплатить всю сумму сразу. 

В Дубае двумя наиболее популярными планами оплаты для строящихся объектов являются «Во время строительства» и «После передачи ключей». Согласие на план до оценки собственных финансовых возможностей — это ошибка, которая дорого вам обойдется. Позвольте нам разъяснить эти два варианта. 

В первом случае вы вносите платежи частями, пока объект строится, и это обычно привязано к этапам строительства. Во втором случае вы платите небольшую часть на этапе строительства, а значительную часть (часто 40–60%) — после передачи объекта, в течение 2–8 лет, в зависимости от застройщика. 

Решение

Выбирайте застройщика, который предлагает гибкие структуры оплаты. Попросите проект плана оплаты на первой же встрече, прежде чем на что-либо соглашаться, и принимайте решение на основе этой информации. 

Нежелание внимательно читать договор купли-продажи (SPA) 

Ошибка

Подписание договора купли-продажи (SPA) или контракта немедленно, без изучения мелкого шрифта — это неразумно. Смысл не в том, чтобы просто купить недвижимость, а в том, чтобы купить ее безопасно.

Некоторые инвесторы не проводят должную проверку, неправильно понимают законы о собственности и слишком быстро подписывают документы. Например, зоны фрихолда и лизхолда функционируют по-разному, а пропуск юридических деталей, таких как регистрация Oqood для off-plan проектов или графики платежей, может доставить ненужное беспокойство.

Вот некоторые ключевые пункты, на которые стоит обратить внимание:

• Дата передачи ключей и льготный период: Что произойдет, если проект будет задержан?
• Регистрация Oqood: Зарегистрирована ли недвижимость в промежуточном реестре?
• Политика отмены: На каких условиях происходит возврат средств, если вы, как покупатель, решите отказаться от сделки?

Решение

Обратитесь за юридической консультацией для детального разъяснения SPA. Никогда не стесняйтесь задавать вопросы. Не бывает слишком большого количества вопросов, ведь речь идет о ваших честно заработанных деньгах. В то же время покупайте недвижимость у надежных застройщиков. В BNW Developments мы помогаем вам пройти через все юридические процессы SPA шаг за шагом, обеспечивая вашу правовую защиту от начала и до конца. 

Игнорирование репутации застройщика

Ошибка

Покупка недвижимости в Дубае у неизвестного или нового застройщика без проверки их полномочий или истории сдачи объектов может обречь вас на неудачу. Несмотря на процветающую индустрию недвижимости в городе, существует много застройщиков, на которых нельзя положиться. 

Известные застройщики с большей вероятностью завершат проекты вовремя и обеспечат обещанное качество. Ненадежные же компании могут затягивать сроки передачи ключей и сдавать объекты с более низким уровнем отделки, чем было заявлено.

Решение

Прежде чем что-либо подписывать, необходимо тщательно изучить застройщика. Узнайте, сколько проектов они уже завершили, были ли они сданы вовремя, и что говорят о них предыдущие инвесторы. Кроме того, проверьте их статус в DLD. Убедитесь, что застройщик зарегистрирован в RERA и имеет счет эскроу.

Попытка совершить покупку без профессиональной помощи 

Ошибка

Самостоятельное ведение переговоров, решение юридических вопросов и оформление документов в DLD ради экономии на комиссии может показаться выгодным на первый взгляд, но вскоре способно привести к серьезным проблемам. Есть аспекты рынка, о которых невозможно узнать, просто просматривая интернет. 

Профессиональная помощь оказывается полезнее, чем думает большинство людей. Эксперты гарантируют, что ваши деньги будут вложены в правильном направлении. «Правильные» инвестиции — это не только сам объект, но и партнер, которого вы выбираете.

Правда в том, что сертифицированные RERA агенты по недвижимости и консультанты застройщиков знают свое дело. Они держат руку на пульсе рынка, в курсе юридических изменений и других связанных аспектов, таких как счета эскроу, правила получения Золотой визы и условия ипотеки. Их знания помогут вам принимать взвешенные решения.

Решение

Наличие доверенного эксперта — это не лишняя трата, а страховка ваших инвестиций. Постарайтесь нанять авторизованного агента или свяжитесь с отделом продаж застройщика, чтобы обеспечить гладкость сделки. 

В заключение 

Покупка вашего первого дома не должна быть стрессом. Это один из самых приятных моментов в жизни, и он будет таковым, если вы избежите вышеупомянутых ошибок. Убедитесь, что вы защищаете свои финансы, принимаете взвешенные решения и заключаете сделку, которой будете довольны долгие годы.

Пожалуйста, помните, что это больше, чем просто сделка — это важный жизненный этап. При правильном подходе, инструментах и поддержке ваша первая покупка недвижимости станет не только выгодной инвестицией, но и простым и радостным событием.

Мы специализируемся на помощи начинающим покупателям в освоении рынка недвижимости Дубая. Независимо от того, являетесь ли вы гражданином ОАЭ или иностранным инвестором, вы можете связаться с нашей командой экспертов, которая готова помочь вам на каждом этапе пути.

Часто задаваемые вопросы

Какие существуют дополнительные расходы при покупке недвижимости в Дубае? 

Помимо стоимости самого объекта, покупатели должны оплатить регистрационный сбор DLD в размере 4%, сборы доверенного лица (около 4 000 дирхамов) и агентское вознаграждение (обычно 2%), если привлекается брокер. Некоторые застройщики могут покрывать сбор DLD в рамках рекламных акций.

Безопасно ли покупать недвижимость на стадии строительства (off-plan) в Дубае? 

Да, покупка недвижимости off-plan в Дубае безопасна благодаря правилам RERA. Ваши платежи поступают на регулируемый счет эскроу, что гарантирует использование средств исключительно для строительства. Обязательно проверяйте статус проекта в DLD перед инвестированием.

Почему мне стоит инвестировать в Рас-эль-Хайму, а не в Дубай? 

В спорах о выборе между рынками Дубая и Рас-эль-Хаймы стоит учитывать следующее. В то время как Дубай предлагает зрелый рынок с большими объемами, Рас-эль-Хайма — в частности, остров Аль-Марджан — является развивающимся перспективным направлением с более низкими ценами входа и высоким потенциалом роста капитала, благодаря будущим мега-проектам в сфере туризма и курортам.

Что произойдет, если я не смогу вовремя выплачивать взносы по плану оплаты off-plan? 

Невыполнение платежей является нарушением договора купли-продажи (SPA). Застройщики могут иметь право расторгнуть контракт и удержать часть выплаченной суммы в зависимости от этапа завершения проекта. Крайне важно обсудить гибкость оплаты с вашим застройщиком до подписания любого контракта.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Дубае и Рас-эль-Хайме?

Безусловно. Иностранцы могут покупать недвижимость в Дубае и Рас-эль-Хайме в зонах фрихолда, что дает им полные права собственности. Зоны фрихолда — это районы, где нерезиденты ОАЭ могут приобретать недвижимость без каких-либо ограничений.

Может ли покупка недвижимости помочь мне получить резидентскую визу ОАЭ? 

Да, покупка недвижимости в ОАЭ дает право на получение резидентских виз, если сумма покупки соответствует установленным требованиям. 

Инвестиции в размере от 750 000 дирхамов дают право на получение 2-летней возобновляемой визы инвестора. Инвестиции в размере 2 миллионов дирхамов и более позволяют претендовать на 10-летнюю Золотую визу ОАЭ, которая также включает спонсорство для членов вашей семьи.

Нужен ли мне юрист для покупки недвижимости в Дубае? 

Хотя это не обязательно, настоятельно рекомендуется, чтобы юридический эксперт или квалифицированный агент RERA изучил SPA и Меморандум о взаимопонимании (MOU), чтобы убедиться в защите ваших прав и понимании всех пунктов, касающихся отмены сделки и передачи объекта.